НКО пользуется помещением бесплатно: доход это или нет

Если ваша НКО сидит в офисе учредителя, в комнате при храме, в кабинете партнёрской школы или в городском помещении и не платит за это ни рубля, у вас в учёте есть операция, о которой вы, скорее всего, не думали. Бухгалтеры коммерческих компаний знают её хорошо: бесплатное пользование чужим имуществом налоговая считает доходом по рыночной арендной плате. Для НКО закон сделал исключение, но с условиями, и ровно на этих условиях спотыкаются. Ниже разбираю, когда бесплатный офис остаётся бесплатным, а когда превращается в 34 560 ₽ налога в год и спор с инспекцией.

Разбирает Оксана Шатунова, ГлавбухОК (ООО «Эксперт»). Нормы выверены на 18 октября 2026 года.

Почему вопрос всплыл именно сейчас

Осенью у НКО сезон помещений. Москва 14 октября открыла первый этап конкурса «Москва — добрый город»: 53 городских помещения общей площадью свыше 11 тыс. м², которые СО НКО получают в безвозмездное пользование на три года, заявки принимают до 27 октября. «Правовая команда» 23 и 30 октября проводит вебинары о том, где НКО жить и какой адрес указывать. Регионы раздают площади по своим программам имущественной поддержки.

Параллельно Минфин весь 2025 год рассылал письма о том, что безвозмездное пользование имуществом даёт получателю внереализационный доход: от 14.04.2025 № 03-03-06/1/36990, от 06.10.2025 № 03-03-06/1/96401. Их цитируют все бухгалтерские издания, и бухгалтеры НКО, прочитав, идут к руководителю с вопросом «мы должны платить налог с офиса учредителя?».

Ответ для НКО другой, и он тоже у Минфина: письмо от 26.12.2025 № 03-03-05/127076, опубликованное в марте 2026 года. Право безвозмездного пользования имуществом, полученное некоммерческой организацией на ведение уставной деятельности, относится к целевым поступлениям и налоговую базу не увеличивает.

Что говорит закон: два правила вместо одного

Общее правило живёт в п. 8 ст. 250 НК. Безвозмездно полученное имущество, работы, услуги и имущественные права, включая право пользования вещью, признаются внереализационным доходом. Оценивают его по рыночным ценам на аренду аналогичного имущества, и Президиум ВАС ещё в информационном письме от 22.12.2005 № 98 подтвердил, что бесплатное пользование помещением под это правило попадает.

Исключение для НКО записано в пп. 16 п. 2 ст. 251 НК: к целевым поступлениям относятся имущественные права в виде права безвозмездного пользования имуществом, полученные некоммерческими организациями на ведение уставной деятельности. Норма в такой редакции действует с закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ.

До этой поправки исключение касалось только государственного и муниципального имущества, переданного по решению органа власти. Офис от учредителя-физлица или от партнёрской компании формально был доходом, и письма Минфина 2013–2016 годов, которые до сих пор всплывают в поиске (например, от 31.01.2013 № 03-11-06/3/1935), именно об этом. Если бухгалтер опирается на них, он насчитает вам налог, которого нет.

Для НКО на упрощёнке работает та же логика: п. 1.1 ст. 346.15 НК выводит из-под УСН все доходы, названные в ст. 251, включая п. 2 о целевых поступлениях.

Три условия, без которых исключение не работает

Минфин в письме от 26.12.2025 перечисляет условия, и каждое из них проверяемо на выездной или камеральной проверке.

Первое: безвозмездность и уставная цель. Поступление считается безвозмездным, если у НКО не возникает встречной обязанности (п. 2 ст. 248 НК). Если в обмен на офис вы оказываете учредителю услуги, размещаете его рекламу или берёте на себя его расходы, это уже не ссуда, а бартер. И помещение должно служить уставной деятельности, а не приносящей доход.

Второе: документы. Договор безвозмездного пользования (ссуды) по ст. 689 ГК, акт приёма-передачи, для государственного имущества ещё и решение органа власти. Устная договорённость с учредителем «сидите, мне не жалко» налоговой не предъявишь, а Минюсту такой адрес тоже нечем подтвердить.

Третье: раздельный учёт. Абзац первый п. 2 ст. 251 обязывает получателей целевых поступлений вести раздельный учёт доходов и расходов по ним. Минфин называет это основным условием. Если у вас одна общая смета, где перемешаны пожертвования и выручка от платных кружков, формально нарушено условие для всех целевых поступлений, не только для помещения. Как построить аналитику, мы разбирали в статье о раздельном учёте в НКО.

Главный риск: помещение работает на платные услуги

Вот ситуация, с которой к нам приходят чаще всего. АНО дополнительного образования получила от учредителя помещение бесплатно. Утром там бесплатные занятия для детей из малообеспеченных семей по гранту, вечером платные курсы для всех желающих. Деньги от курсов идут на зарплату педагогов и те же занятия.

С точки зрения руководителя всё честно: платные курсы тоже уставная деятельность, прибыль не распределяется. С точки зрения налоговой право пользования помещением в части платных услуг получено не «на ведение уставной деятельности» в смысле п. 2 ст. 251, а для приносящей доход деятельности. Исключение не применяется, доход считается по рыночной аренде.

Насколько налоговая вправе дробить одно помещение на части, закон не говорит, практика по НКО после поправки 2020 года ещё не сложилась. Разумный вариант: в договоре ссуды описать площади, которые идут на безвозмездные программы, а под платные курсы заключить аренду, пусть по невысокой цене. Это стоит денег, но снимает вопрос целиком.

Сколько стоит ошибка: расчёт на условной АНО

Берём офис 60 м² в областном центре. Рыночная аренда похожих помещений по объявлениям — 800 ₽ за м² в месяц, то есть 48 000 ₽ в месяц и 576 000 ₽ в год. Это условные цифры для расчёта, подставьте свои.

Пени считаем по правилам 2026 года для организаций: 1/300 ставки за первые 30 дней, 1/150 с 31-го по 90-й день (п. 4, 5.1 ст. 75 НК). Проверка охватывает три года, так что умножайте на три.

Есть и второй удар, менее очевидный. Если «доход от аренды» попал в налоговую базу, он попадает и в знаменатель доли 70 % целевых поступлений, от которой зависит тариф взносов 7,6 % для НКО на УСН (п. 7 ст. 427 НК). Для небольшой организации с одним грантом полмиллиона лишнего «дохода» могут обрушить долю ниже порога, и тогда пересчёт взносов по общему тарифу обойдётся дороже самого налога. Подробно о доле — в статье про страховые взносы НКО.

Что должен знать ваш жертвователь

Безвозмездная передача помещения не бесплатна для того, кто передаёт, и об этом НКО обязана предупредить партнёра до подписания, иначе через год получит от него счёт или расторжение.

Компания на общей системе. Минфин и ФНС считают передачу имущества в безвозмездное пользование услугой, а безвозмездная услуга облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК). База — рыночная арендная плата, ставка в 2026 году 22 %. На нашем примере это 10 560 ₽ НДС в месяц, который ссудодатель платит из своих денег и к вычету никому не предъявляет. Суды иногда занимают другую позицию, но спор с инспекцией гарантирован. Амортизацию переданного помещения в расходы по прибыли ссудодатель брать не вправе (п. 16.1 ст. 270 НК), налог на имущество платит как платил.

Освобождение от НДС для бесплатного пользования есть, но узкое: пп. 10 п. 2 ст. 146 НК снимает налог при передаче НКО государственного и муниципального имущества казны на уставную деятельность. Городские помещения из конкурсов под него попадают, офис частной компании нет.

Компания или ИП на УСН с доходом до 20 млн ₽ в год НДС не платит вовсе (п. 1 ст. 145 НК), поэтому для малого бизнеса ссуда действительно почти бесплатна: он теряет только возможность сдать помещение за деньги.

Физическое лицо, включая учредителя, ничего не платит: дохода у него не возникает, НДС он не плательщик. Это самый спокойный вариант для обеих сторон.

Пожертвование вместо ссуды. Оформлять право пользования как пожертвование по ст. 582 ГК смысла нет: пожертвовать можно вещь или право, но налоговый режим у НКО от названия договора не меняется, а ссудодателю-компании расход в виде пожертвования СО НКО по пп. 19.6 п. 1 ст. 265 НК всё равно не светит, потому что он передаёт не имущество, а пользование им.

Бухучёт: баланс или счёт 001

С 2025 года у НКО есть профильная рекомендация Отраслевого комитета по бухучёту в НКО: Р-174/2025-ОК НКО «Безвозмездное пользование» от 22.05.2025. По ней право пользования признаётся активом и показывается в балансе отдельной строкой «Права безвозмездного пользования» по справедливой стоимости, равной стоимости аренды аналогичного объекта, и амортизируется в течение срока договора. Признавать актив можно не всегда: если срок до 12 месяцев, стоимость аналогичного нового имущества не выше 300 000 ₽ или оценка требует платного оценщика, рекомендация разрешает объект не признавать.

Рекомендация не обязательна. НКО вправе выбрать и привычный вариант: помещение за балансом на счёте 001 по стоимости из договора или по оценке, коммуналка и ремонт в расходах по уставной деятельности (ст. 695 ГК возлагает содержание на ссудополучателя, если договор не говорит иного). Какой бы способ вы ни выбрали, его нужно записать в учётной политике: балансовый вариант делает отчётность понятнее для грантодателя и аудитора, забалансовый проще в ведении.

Налоговый учёт от выбора не зависит. В декларации по прибыли целевые поступления показывают в листе 07, и право пользования имуществом туда тоже относится, если вы признали его в учёте в денежной оценке. Налог на имущество НКО с чужого помещения не платит ни в одном из вариантов, об этом есть отдельная статья.

Что грозит, если оформить «как получится»

Договор ссуды не подписан, а помещение используется годами. Налоговая при проверке вправе оценить право пользования по рыночной аренде и доначислить налог за три года со штрафом 20 % и пенями. Минюст, не найдя документов на адрес, может запросить пояснения, а при расхождении адреса в ЕГРЮЛ с реальностью вынести предупреждение.

Бумаги в порядке, но помещение целиком работает на платные услуги. Исключение для целевых поступлений не применяется, доход по п. 8 ст. 250 НК возникает каждый месяц. Для НКО на УСН это ещё и риск потери тарифа 7,6 % по взносам.

Жертвователь на общей системе не предупреждён об НДС. Через год его бухгалтер обнаружит проблему, и партнёр либо выставит НКО счёт на компенсацию налога, либо расторгнет договор. Второе чаще, и тогда вы окажетесь в ситуации, которую мы разбирали в статье «Грант закончился, аренда осталась», только без гранта.

Раздельного учёта нет вообще. Тогда под вопросом не только помещение, а все целевые поступления года: пожертвования, взносы, гранты. Это самый дорогой сценарий, и он случается с НКО, где бухгалтер ведёт учёт «как у ООО».

Что сделать на этой неделе

1. Найти договор на каждое помещение, которым НКО пользуется бесплатно. Нет договора — подписать ссуду по ст. 689 ГК с актом, сроком и перечнем площадей.
2. Записать в договоре, что помещение передано на ведение уставной деятельности, и перечислить программы. Если часть площади идёт на платные услуги, вынести её в отдельный договор аренды.
3. Спросить жертвователя о его налоговом режиме. Компании на общей системе объяснить про НДС 22 % с рыночной аренды и предложить альтернативу: аренду за символическую плату с НДС в цене.
4. Проверить учётную политику: есть ли способ учёта прав безвозмездного пользования и аналитика целевых поступлений по источникам. Нет — дополнить с 2027 года, а для текущего года оформить бухгалтерской справкой.
5. Посчитать рыночную арендную плату своего помещения по открытым объявлениям и сохранить распечатки. Эта цифра понадобится и для баланса по Р-174/2025, и как аргумент в споре, если налоговая оценит иначе.
6. Пересчитать долю целевых поступлений за 2026 год с учётом возможной переквалификации: если запас до 70 % меньше стоимости годовой аренды, риск по взносам реальный.

Если сомневаетесь, как ваш конкретный договор выглядит глазами проверяющего, разберём его в рамках консультации для НКО, а для АНО с платными услугами выстроим раздельный учёт так, чтобы бесплатный офис не превращался в доход, в бухгалтерском сопровождении АНО.

Нормы и ставки проверены по состоянию на 18 октября 2026: п. 2 ст. 248, п. 8 ст. 250, абз. 1 и пп. 16 п. 2 ст. 251 (в ред. закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ), п. 1.1 ст. 346.15, п. 7 ст. 427, пп. 1 п. 1 и пп. 10 п. 2 ст. 146, п. 1 ст. 145, п. 16.1 ст. 270, пп. 19.6 п. 1 ст. 265, п. 4 и 5.1 ст. 75, ст. 122 НК РФ; ст. 582, 689, 695 ГК РФ; письма Минфина от 26.12.2025 № 03-03-05/127076, от 06.10.2025 № 03-03-06/1/96401, от 14.04.2025 № 03-03-06/1/36990, от 31.01.2013 № 03-11-06/3/1935; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98; рекомендация Р-174/2025-ОК НКО «Безвозмездное пользование» от 22.05.2025; ключевая ставка Банка России 14 % (с 11.09.2026); условия конкурса помещений «Москва — добрый город» по сообщению АСИ от 14.10.2026.